The following article is from 每经房产 Author 陈荣浩

香港山顶歌赋山谈 15 号   图源｜香港文文书

8 月 19 日，香港住宅商场最大吃亏出现了。

深圳祥祺集团主席陈红天或商量东谈主士合手有的山顶歌赋山谈 15 号大宅，在资格两年招标后以 7.9 亿港元成交。

而该房源 2016 年买入价为 21 亿港元，如今贬值 13.1 亿港元，跌幅达 62.4%，呎价约 4.37 万港元（1 精深呎约合 0.0929 精深米）。

《逐日经济新闻》记者预防到，该房源 2023 年因财务问题被东亚银行禁受，沦为银主盘，历经屡次截标延期才找到买家。房源实用面积为 1.8 万精深呎，配套近 1 万精深呎花圃和 2788 精深呎泊车位，楼面呎价一度高达 22.74 万港元。

淌若换算成内地通用的精深米，这座大宅岑岭期的单价不错达到约 245 万元 / 精深米（是的，你莫得看错）。

注：银主盘为香港楼市术语，指由于原业主未能依期偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权东谈主（往往是银行）通过法律要领收回并禁受，随后由债权东谈主细腻出售以反璧债务的房产。

"香港豪宅商场举座自 2021 年见顶后巨额下落约 30%，部分豪宅跌幅在 35%～40%，银主盘稀奇会再折让 15%～20%。此次山顶歌赋山谈个案跌幅跳跃 60%，属于‘银行急售 + 特殊个盘’双访佛加。" 8 月 21 日下昼，汇生海外成本总裁黄立冲向每经记者分析称。

9 年前 21 亿港元天价买入

2016 年 6 月，香港楼市偶合炙热期，陈红天方面以 21 亿港元天价从庄士海外购入山顶歌赋山谈 15 号物业，楼面呎价 22.74 万港元，一举创下全港呎价新高，更一度成为人人豪宅呎价标杆。

这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地舆位置优胜，规格也号称顶级：实用面积 1.8 万精深呎，包含 3 层独处屋及 3 层地库，选拔六房六套隔断规划，那时计议行动自住用途进行高端改建。

但是九年后，这场哄动一时的豪宅交游以令东谈主唏嘘的样式驱散。

据祥祺集团 2023 年 5 月声明，公司靠近"阶段性现款流问题"，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遭遇遏制。

每经记者预防到，从 2023 年 8 月初次公布销售安排启动，这栋豪宅的出售之路便额外重荷。

历经近两年反复延期后，禁受东谈主于 2025 年 1 月将意向价下调到 7 亿港元～8 亿港元区间，最终在 8 月 19 日以 7.9 亿港元成交。

值得预防的是，该物业于 2019 年已获得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域以致呈现萧瑟景色。

这笔 13.1 亿港元的吃亏，以致跳跃了本年九龙半山超等豪宅缇外院墅 C 栋 10 亿港元的成交价，在香港住宅商场前所未有。

在黄立冲看来，在当下商场环境，豪宅订价逻辑已由"地标溢价"转向"现款流与风险折现"。"往常单幢超大户型因流动性差、珍贵成本高，议价权全王人在买方手里。即便香港在 2024 年全面‘撤辣’，成交价仍犹豫底部，超等豪宅的溢价故事难再复制。"黄立冲说。

注：撤辣是港澳楼市策略术语，指政府捣毁为扼制楼市过热而推行的强效调控门径。

个东谈主钞票大幅缩水

公开尊府显现，陈红天自 2015 年起在香港大手笔扫入物业，触及金额约 69.87 亿港元，除歌赋山谈 15 番外，还有红磡祥祺中心 A 座及 B 座商厦，以及港岛东半山豪宅傲璇。

其中最具代表性确当属红磡祥祺中心。

2016 年 7 月，陈红天以 45 亿港元向会德丰地产购入红磡 One HarbourGate 东座全幢，将其定名为祥祺中心，行动集团香港总部。

这栋 15 层高的临海甲级写字楼总面积约 27.9 万精深呎，领有 155 个车位，2024 年 12 月被香港王人会大学以 26.5 亿港元购入，较购入价账面贬值 18.5 亿港元，跌幅达 41.1%。

住宅方面，除歌赋山谈 15 番外，陈红天合手有的山顶司徒拔谈 53 号傲璇单元也在 2023 年 9 月以约 4.2 亿港元售出，较当年 6.8 亿港元的公开招标价下降约 38%。

与此同期，本年 7 月，陈红天家眷合手有的中半山嘉富丽苑 1 座低层 B 室亦被银主以 6455 万港元出售，该单元为四房规划，实用面积 2348 精深呎。

每经记者梳剪发现，陈红天的钞票延伸期主要荟萃在 2015～2017 年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总和达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但 2018 年后，由于房地产商场治愈等要素，其钞票价值启动合手续缩水。

这位曾以 335 亿元身家排在《2022 胡润人人房地产企业家榜》第 41 位的富豪，其生意领土减轻令东谈主唏嘘。

与此同期，行动华南城的主要投资者之一，陈红天还"见证"了这家欠债 609 亿港元的企业在本年 8 月被香港法院颁布清盘令。

黄立冲以为，此类案例对杠杆模式的警示尤为显著。

" 2015 年～2017 年以银行贷款延伸（样式）、创记录价收购豪宅，在利率和钞票估值双杀下，极易触发‘爽约—禁受—折价’的四百四病。对其他企业而言，镌汰杠杆、幸免交叉担保和保合手利息消灭缓冲，是穿越周期的要害。"黄立冲补充谈。

记者| 陈荣浩

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